之所以說我國房地產市場根本沒有市場化，是因為土地一級市場一直被政府壟斷，並且是排他性的壟斷。試想當一個行業的上游處於完全的壟斷狀態下，怎麼可能實行市場化機制呢？不管英國模式還是新加坡模式，土地一級市場是開放的，而且土地私有化是核心內容，而國內土地是批租制，國家代表全民對土地的佔有，只承認對一定期限的使用權。換而言之，是財產權利的半私有化，導致不完全的市場化。

二宗罪：不合理的稅制

目前的國內地方與中央的稅制體系是再94年確定下來的。稅制改革的結果是一改以往窮中央，富地方的狀況（94年以前中央為向西部轉移支付甚至要向富裕的地方借債），將增值稅的大部收歸中央，營業稅的大部劃歸地方。此舉將地方的財力受到嚴重削弱。

加之國內實行的是5級行政體系，即中央、省、市、縣、鄉鎮，行政效率低下，財權和事權嚴重不匹配，導致地方入不敷出。在這樣的大背景之下，為了讓地方能有足夠的財政收入，發展對地方稅收有直接帶動的房地產業和建築業（這些行業稅收的大頭就是營業稅，而營業稅大部歸地方）成為中央對地方的一種補償。

另外，當時地方政府已處於破產邊緣。事實上四大國有銀行當時是地方政府的提款機，低效率的政府投資行為造成大量的呆壞賬，國企更成了資金的無底洞，各方面都在伸手向政府要錢。

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